Caro leitor,

O KNRI11 é aquele fundo que “fala baixo” na carteira. Não aparece todo mês com novidade, não faz pirotecnia, não vive girando portfólio. E justamente por isso muita gente conclui: “nada acontece aqui”. Só que essa é a leitura errada. No KNRI11, a espera também é estratégia de gestão.

O fundo tem um objetivo simples: gerar renda mensal com um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos. Acompanhando sua história, dá para ver essa filosofia funcionando em três frentes: carteira equilibrada, contratos longos e movimentos raros, mas cirúrgicos.

Hoje, o KNRI11 tem patrimônio líquido de R$ 4,6 bilhões, um dos maiores e mais antigos do mercado. A cota patrimonial fechou 2025 em R$ 163,20 e a cota a mercado em estava em R$ 153,80. Esse “desconto” se explica em parte pelo rendimento do fundo que era o mesmo desde 2023. De um lado previsível, mesmo num mercado desafiador, de outro "meio paradão" para quem vê o copo meio vazio. Ao mesmo tempo, essa previsibilidade, para quem usa rendimento para viver ou complementar renda, não é luxo. É paz.

Só que previsível não é o mesmo que parado.

O fim de 2025 e o início de 2026 trouxeram dois movimentos que são um bom exemplo de gestão ativa com cara de conservadorismo. Duas vendas relevantes, com a mesma lógica: reciclar portfólio com ganho real, reforçar capital e transformar uma decisão imobiliária em impacto financeiro para o cotista.

Athenas: ganho de capital com efeitos por mais de dois anos

A primeira transação foi a venda do Edifício Athenas, em Pinheiros, por R$ 95 milhões. O pagamento foi estruturado de forma a espalhar o ganho de capital ao longo do tempo: 40% à vista e o restante em duas parcelas anuais, 40% em 12 meses e 20% em 24 meses, corrigidas conforme contrato.

A venda vai gerar lucro de R$ 44,1 milhões, equivalente a R$ 1,56 por cota, realizado ao longo do recebimento. A operação foi fechada com ganho de 5,6% sobre o valor de avaliação e valorização de 86,6% sobre o custo de aquisição. A gestão reporta TIR de 16% ao ano, equivalente a 167% do CDI no período ou IPCA + 9,8%.

Pausa didática rápida: “lucro por cota” aqui é ganho de capital, a diferença entre o preço de venda e o custo do ativo. E a TIR é uma forma de resumir o retorno considerando o tempo, já que receber à vista não é igual a receber em parcelas corrigidas.

O ponto mais importante para quem vive de renda é este: o comunicado indica que, com esse ganho, o rendimento recorrente pode ser acrescido em R$ 0,03 por cota ao longo do recebimento. Esse acréscimo passa a valer a partir daquele mês. Ou seja, não é só “lucrei na venda”. É “estruturei a venda para alimentar o fluxo de renda”.

Jundiaí Industrial Park: transação parecida, só que maior

A segunda transação é ainda maior: compromisso de venda de 90% do Jundiaí Industrial Park por R$ 255 milhões. O pagamento segue a mesma lógica de manter previsibilidade: 60% à vista e 40% em duas parcelas semestrais, 20% em julho de 2026 e 20% em janeiro de 2027, corrigidas conforme contrato.

O lucro estimado é de R$ 77 milhões, equivalente a R$ 2,73 por cota, também realizado ao longo do recebimento. A venda foi feita com ganho de 3,25% sobre o valor de avaliação, valorização superior a 43% sobre o custo e TIR aproximada de 11% ao ano, equivalente a 123% do CDI líquido no período.

E, de novo, a tradução para o cotista de renda: após a concretização, o rendimento recorrente do fundo poderá ter incremento de R$ 0,07 por cota.

O padrão é claro: o fundo não depende de “mágica” para distribuir mais. Ele combina renda dos contratos com reciclagem de ativos bem precificada, transformando ganho imobiliário em estrutura financeira mais forte e em fluxo de renda adicional.

Distribuição: transparência para não confundir evento com tendência

No relatório, a gestão explica que a distribuição recorrente seria de R$ 1,03 por cota no fechamento do ano. Só que, excepcionalmente em dezembro, houve um adicional extraordinário de R$ 0,22 por cota por antecipações de locatários. Portanto o rendimento pago agora em janeiro será de R$ 1,25.

Ao mesmo tempo, faz questão de avisar: esse extra é excepcional e será deduzido dos rendimentos de fevereiro de 2026, que deve ficar em em R$ 0,88.

Na prática, é a gestão dizendo: “não confunda esse excesso pontual com mudança estrutural de renda”. Para um fundo conservador, esse tipo de recado vale muito. Ele só pagou esses R$ 1,25 porque foi obrigado. A preferência claramente era manter o rendimento linear.

O miolo do fundo: diversificação, contratos e vacância em um mercado específico

O portfólio tem 20 propriedades, sendo 12 edifícios corporativos e 8 centros logísticos. A ABL total é de 714.827 m², com 160 mil m² em escritórios e 555 mil m² em logística. Há um bom equilíbrio de receita entre as tipologias (quase meio a meio), o que reduz o risco de um único segmento dominar o resultado.

Nos contratos, 46% da receita vem de contratos atípicos e 54% de típicos. Em termos simples: contrato típico é o “padrão” de mercado. Contrato atípico costuma ter regras mais rígidas, com multa maior para saída antecipada, o que tende a dar mais previsibilidade de receita. Isso não elimina risco, mas diminui a chance de surpresas bruscas.

A vacância física é de 3,87% e a financeira de 5,65%. Vacância física é área vazia. Vacância financeira é a receita que deixa de ser gerada.

Quando o fundo segmenta, o retrato fica mais útil: vacância mais alta em escritórios e bem menor em logística. E, dentro de escritórios, o Rio aparece bem mais pressionado do que São Paulo. Isso evita a leitura genérica de “o fundo está com vacância”. Não. O fundo está com vacância em escritórios no Rio de Janeiro. O resto é mínimo.

Conclusão

O KNRI11 pode até “dar sono” para quem gosta de novidade toda semana. Mas as duas transações recentes mostram o que ele realmente é: um fundo que se move pouco, mas quando se move, se move com eficiência.

A venda do Athenas já aconteceu, com ganho de capital e estrutura pensada para reforçar o fluxo recorrente. A venda do Jundiaí Industrial Park é maior, com lucro relevante por cota e potencial de novo incremento de renda.

No fim, é o tipo de fundo que não tenta ser barulhento. Tenta ser consistente. E para quem mede investimento por previsibilidade e paz de espírito, isso costuma ser uma virtude.